物业管理方案

《物业管理方案》这是优秀的策划文章，希望可以对您的学习工作中带来帮助！

1、物业管理方案

　　为了贯彻执行《物业管理条件》，规范我街物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生活和工作环境，现结合我街实际，制定物业管理工作实施方案。

　　一、组织领导

　　街道成立物业管理领导小组。主任由街道党工委副__、办事处主任沈萌同志担任；副主任由街道党工委副__郑文珍、街道办事处副主任陈旭同志担任；成员由街道党政办、社区办、物业管理公司和各社区居委会负责人组成。下设办公室，由街道社区办主任蔡莹同志兼任主任，城 管办主任林燕芳同志担任党务副主任。办公室设在社区办。主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好试点，协调帮忙社区居委会解决有关问题。各社区居委会要成立物业管理委员会，作为社区基层的物业管理协调机构。

　　二、规划与目标

　　1、小区规划

　　根据需要与合理原则，全街城建区规划为56个物业管理小区，其中基础条件较好的居民区（一类小区）15个；单位型居住区（二类小区）21个，目前，各方面尚不具备条件的小区（三类小区）20个。

　　2、工作目标

　　社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础，直接关系到居民的切实利益和社会的稳定与发展，加强社区物业管理不公有利于提高城市管理水平和改善城市居住环境，并且对于我市创立卫生城市、礼貌城市和一流人居环境具有重要意义。

　　20XX年前，我街物业管理工作的目标是：加大物业管理工作的宣传力度，让社区居民充分认识到物业管理工作的重要意义，取得理解和支持；在36个一、二类物业管理小区逐个召开业主大会，成立业主委员会，切实发挥业主、业主委员会在物业管理活动中自治的作用；根据住宅小区的特点搞好分类指导，年内抓好五个试点，并认真推广；进一步规范小区的物业管理。力争到达36个一、二类物业管理小区在20XX年底前，逐步实行规范化的物化管理，20个三类物业管理小区，按照“旧城改造一个规范一个”的原则进行，以全面提升城市管理水平。

　　三、实施步骤

　　1、制订方案（20XX年5月-6月15日）。组织街、居工作人员对社区居民住宅进行摸底调查，研究讨论，在征求有关单位和社区居民意见的基础上，划定物业管理小区，制定社区物业管理实施方案。

　　2、宣传部署（20XX年5月26日-6月31日）。召开各种会议，对社区物业管理工作动员部署；运用墙报、黑板报、专栏等形式加大物业管理工作的宣传力度，使社区居民充分认识实行物业管理工作的必要性和意义，以及给群众带来的切身利益。

　　3、抓好试点（20XX年6月16日-10月30日）。街道确定江滨社区的永乐花园、后溪洋社区的后溪公寓小区、鸿燕社区的黄山新村一路、红山社区的双龙小区、黄山社区的贮木场新村作为物业管理的试点小区。试点方案另文。

　　4、推广（20XX年11月1日-20XX年底）。试点工作经验在各社区加以推广，地试点中存在的问题和不中之处加以修正和改善。在具体实施过程中搞好分类督促指导，推进《物业管理条例》在我街的全面落实。

　　四、主要措施

　　1、物业管理业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文件和会议精神，分析进度，查摆问题，研究部署阶段性工作等。

　　2、建立街、居二级目标管理职责制。街道和社区居委会主要领导是落实物业管理条例的第一职责人。对社区物业管理工作做到亲自规划部署，经常了解情景，进取协调解决问题，确保全街物业管理工作有步骤有秩序地推进。

　　3、强化考评，严肃纪律。街道将定期或不定期地对各社区居委会和驻区单位推进物业管理工作的情景进行督促检查评比，对物管工作落实好的单位和表现突出的个人，年终进行表彰。对群众反映强烈，不认真宣传条例，不主动划定物业管理区域，不进取支持业主成立业主委员会或配合有关部门推进物业管理工作的单位，要及时督导，责令其限期改正，典型的要予以通报批评或组织处理。

2、物业品质提升方案

　　一、服务标准的定位及介入点。

　　1、站在前沿制定切实可行的高标准。

　　只有高起点，高标准，服务标准的定位自然能上新的台阶。所谓前沿就是开发建设的前瞻性，市场预测的精确性，用发展的眼光看待现实存在的问题。服务标准的定位关系着全方位的经营理念。起点高，标准高，服务标准的取向肯定高。你有100元想办200元、300元的价值，肯定不符合价值增效的逻辑性。关键是怎样能把100元转变成200元、300元的价值。首先是切实可行的。有可塑性、可操作性。诸如员工的聘任，你的门坎高，那些有才无德，无才无德的人肯定跨不进来。所以你制定的标准高了，硬件、软件就都跟着有了进一步的跨越，服务标准也就进一步提高了

　　2、重构服务规范

　　服务标准有了定位。相应的服务规范也必须与之相匹配，高标准的服务，高标准的员工也就必须是高标准的服务规范。规范不是强硬的制度。也不是画地为牢的枷锁。规范是标准与准行业的约定。有了规范计划就有了依托。

　　3、研究项目特点

　　服务标准的定位，服务规范的重构必须合乎项目特点。建筑风格符合客户的需求社会文化内涵的发展趋势。存在的遗留问题解决的渠道与办法。员工的架构模式职能部门的协调，软硬件的现状等。

　　4、计划站在未来看现在

　　计划确实跟不上变化，所以计划的前瞻性十分重要。以未来的高度看待现实存在的问题，远大而不空旷。目标有了取向一切问题就有了切入点。

　　5、注重控制与结果

　　再好的理念你不去执行也只能是一句空话。而执行的结果是什么，又必须监督控制。企业的好坏最终还是归结于经济效益、社会价值效益。

　　盈利创收不是1+1=?的简单问题公式。做大做强企业要有长远的构想与机制。打破固有的行为习惯，思维方式，创造性的发挥自己的经营空间。

　　二、物业组织架构模式

　　1、架构金字塔服务梯形结构新构思

　　金字塔塔尖放在那里，整个工程部组织结构我们认为就是一个服务体系。经理服务主管，主管服务领班，领班服务于员工，员工服务于客户。逐级管理逐级责任制，一级管理一级、每级都有职有权，在整个组织架构中基层员工要放在首要位置。他们才是金字塔塔尖。这样有利于激励员工追求进步，自我提升、完善。有利于培养人才，发现人才。在物业经营管理中注重的是效益是结果。服务梯形结构是服务观点的转变、规范、责任、控制、落实贯穿于整个服务环节中。

　　2、制度的完善，用人机制的规范

　　用人机制的规范，制度的完善来之于新思维、新观念。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。物业公司以经营为手段，以为客户提供优质的服务为宗旨，以经济效益、社会效益的综合统一为公司的经营目标。规范是企业发展的需要，制度是行为规程。吸收什么样的员工，架构什么样的组织形式。现有员工的整体素质能否适应服务客户的新趋势。领班、主管的录用，是聘任还是从基层员工中晋升。各自的职责是什么。各自的录用条件、前提又是什么?因此必须进一步完善制度、规范用人机制。

　　3、员工晋升与激励机制的重构

　　奖优淘汰末位制。优秀的员工就应该给予更多的激励与关怀。比如：培训的机会、岗位调整的机会，奖金、荣誉证书。工资档次调高一档。抓典型，有效的激发团队精神的凝聚力。

　　4、原则与责任

　　制定再好的服务标准，行为规范，操作规范制度，还必须要执行。执行中坚持原则，凝聚责任。形成一个部门的长效机制。工程部现有的人员架构素质修养、技术技能在许多地方都存在着原则与责任的问题。坚持原则的时候不坚持，做事流于形式缺乏责任感。

　　5、薪资与服务标准，技术技能、素质修养挂钩

　　薪资与服务标准、技术技能、素质修养应该是成正比的。薪资提高了，聘任的员工就有了保障。服务水平、技术技能、素质修养自然也就上了一个台阶。工程部现在的情况是一刀切，薪资没有档次。服务水平、技术技能、素质修养高的员工拿不到相当的薪资。他们的工作激情、原则、责任也就会随波逐流，相对较差的员工更差，所以员工的晋升，薪资的分档设置势在必行。

　　三、物业的前期介入

　　1、参与规划重视前瞻性、科学性、实用性。

　　物业企业对物业的前期介入越早，对日后管理水平越有促进。参与规划重视前瞻性、科学性、实用性，能使物业管企业增效增值。能使客户的投资在日后有相应的回报。前瞻性、科学性、实用性从物业管理使用的角度考查论证建筑结构。设备设施分布区布置绿化小品等的合理性。提出建议、整改方案。跟进落实情况以免日后接管出现差错。提高物业品质。如果工程已经竣工、设备已经安装，在发现问题也已无法改变。因此工程施工阶段提早介入是完全有必要的。对物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢管以及管线材料是否具有耐久性、耐腐蚀以及按挤压应力等，进行过程控制和验收控制的监管检查。我们现在的情况是所有的档案材料很不健全。比如园区的综合布线图：给排水、雨水、强弱电系统等管线的走向、重要的闸阀和检查口的重要位置。绿化、小品景观的水电管线布局分布。一些设备设施的供货商联系方式，产品设计说明书、操作规程质保期限与约定的书面协议。竣工验收和接管验收是两种不同概念的验收。竣工验收是政府行为、接管验收是企业行为。物业接管就等于责任的一种转移。因此接管验收可谓责任重大。

　　2、客户收楼与入住全方位提供管理服务新理念

　　在物业介入时就应该对每个单元的问题汇总整理存档备案。客户收楼时提出的意见也应该详细记录存档。这样就形成了一个具体单元的房屋病例。对日后装修管理、维修运行都有一个参考改进的价值。二装是客户认识了解物业公司的形象窗户，二装员工的品行，技能直接影响着公司的整体形象。认为二装员工就是巡视检查、监督管理是完全错误的观念。他们熟悉掌握的情况汇总起来对整个运营管理都是一个强有力的保障。客户的需求是多方面的。有许多地方是无从预测的。所以我们必须要求我们的员工知识面广、服务水平、技术技能都要尽可能的合乎客户的需求、满足客户的需求。全方位的拓宽自己的才干，迎合客户花钱买方便的消费观念。客户收楼以及装修、入住实行一站式、全方位的服务。满足客户、壮大自己、资源共享、互利双赢。

　　四、软件与硬件有机结合

　　1、硬件是平台，软件是“灵魂”

　　园区的硬件设施陈旧，已经很难适应客户的消费需求。在现有的平台上，我们怎么做，能否从软件上弥补硬件设施的不足呢?强化服务，优化组合员工结构、制度完善、规范操作。软件是“灵魂”，灵魂有了灵性，有了可操作性，硬件就能发挥他的潜能了。

　　2、提升硬件设施、改良软件支撑

　　怎样通过技术改善改造现有的硬件设施。切入点在哪里、如何提升。现在维修资金动不了，费用怎么解决。例如：园区的智能门禁系统、监控系统。消防联动系统、污水提升泵监控系统、有线电视网络系统。办公环境设施的配备等问题。所有这些问题都需要一步一步的解决。假如提升了硬件设施，我们的软件也就需要改良。没有优良的软件支撑再好的硬件设施也发挥不了应有的作用.

　　3、找出硬件与软件的结合点

　　硬件与软件相辅相成，怎么运作它才能达到的状态，结合点在哪里?硬件、软件都是可以改造改良的。想解决就能有办法解决。问题在于解决的方案时间。上级领导的认同肯定。

　　五、设备设施的运作模式

　　1、从节能降耗的角度、服务标准的角度重构设备设施的运行

　　一切的经营活动，政策法规最终都是为了增效增值。节能而不降耗仍然不能增效。节能控制有指标，维修控制有计划，通过以往的客观情况推断制定一个合理的比率。节能是多方面的，精简一些确实差劲的员工，提升培训员工的综合技能，推广新型的节能产品，选聘专业技能公司。强化服务意识，提升服务标准，防止材料积压浪费重构设备设施维修运作模式，只要能够盈利增值无论采用什么方式办法都应该是可行的。

　　2、要质的转变不要量的堆积。

　　员工宁精勿滥。选聘员工进行培训上岗，认真考核、杜绝公私不分的现象。不符合要求坚决不予录用。只有切实坚持原则。吸收优良的人力资源。组织机构才能合情合理。工程部现有的组织结构很大程度上有量的堆积。配置也许是合乎比例的，但并没有发挥到应有的作用。

　　3、学会借力壮大自己

　　“力”力度、品质、专业。借力也就是通过一些合法的经营模式，聘任一些专业的高质量的公司维修管理设备设施。参与管理的同时，也就增强了自己员工的技术才能。这就是榜样的力量。但是聘任的费用应该是合理的，前提的原则是双赢互利的，符合物业管理条例。

　　六、维修运行管理

　　1、重塑“榜样”锻造团队精神。

　　公司的综合素质的提高也需要员工来体现，员工能力的高低也就直接影响到公司的整体能力和团队精神的建设。树立“榜样”为员工能力的提高树立目标，让员工时时刻刻不断鞭策自己，在员工自身技术技能、素质修养不断提升的的同时提高公司的服务标准。让每个员工都抱着一个共同的目的――公司利益，至高无上，在公司发展的同时，实现的自身价值。

　　2、建立培训计划

　　维修运行的管理是工程部的重要职责，如何确保自己的职责有效贯彻执行。必须建立一套完整的切实可行的制度，规范与计划。计划是手段，规范是控制，制度是约定。有计划才能有章可循，一切才能有条有理。找出普遍存在的环节，研究突破的接入点，然后有针对性的确实培训的课题、顺序。培训设置应该成为一个长期坚持的工作。没有学习就没有进步。工程部现有问题就是缺乏计划。年计划、月计划、日计划。公司检查匆忙应付，临阵磨枪。

　　3、效益、效率、价值观

　　效益从哪里来，从效率中来，从价值观中来。效率不是你处理问题时间的长短。而是你处理问题的时效。比如为客户维修疏通下水，你确实用了极短的时间达到了通的效果与目的，然而，经过了一天或者一个礼拜同样的问题又出来了。反复的报修，引发客户反感、而且人力、物力重复投入。这就是浪费。效率又能从何谈起?一个员工的价值取决于他对处理问题的责任心、服务意识、技术技能的综合素质。优秀的员工返修率低。客户满意度高。相对来说他的薪资高，公司得到的回报更多。效率是看得见的效益，价值观是效能更是规范的导向器。品质、专业是维修运行的关键。如果我们的员工都是高品质、专业强的技术能手。我们所面对的客户会是怎样的反应。这难道不是一种效益吗?把一些技术含量高的设备设施托付给专业的公司去做，不也是一种增效的手段吗?在风险转移的同时得到更多的实惠。

3、物业品质提升方案

　　1、深化“样板间”的全面复制、推广落地，实现区域无管理盲区。

　　1.1组织服务中心管理团队(各部门主管以上职员)，对各楼栋，从楼顶天台沿消防通道一直检查到地下室，从园区、车库、机房、地下空间以及办公区、职员宿舍等一直检查到每一个角落，深入挖掘管理中的不足之处，及时发现管理盲区。

　　1.2在现场检查中，专人对现场问题进行拍照记录，服务中心管理团队现场办公将各项问题明确落实到部门(落实到具体的执行人)，明确具体的完成时间节点(开始时间、完成时间)。

　　1.3由信息运营部统一将现场存在的问题形成《服务品质提升专项工作表》，统一在公司APH建立专项工作任务表;每天专人跟踪整改销项进度。

　　1.4由服务中心总经理或副总经理亲自主导，协调推动落实各项整改。每天一跟踪，每周一总结，每月一考评。

　　2、在园区倡导全体职员“做一个捡烟头的人”。

　　2.1推行“人人都是保洁员、人人都是秩序维护员、人人都是管理员”，爱我家园行动从我做起的百日评比活动。

　　2.2强调所有物业服务人员以身作则，以榜样带动行动;做到园区环境是人过地清，人走灯灭，从我做起，“做一个捡烟头的人”。

　　2.3在物业服务中心会议室墙面，设置一个好人好事光荣榜，每周收集各部门好人好事，并予以公示;同时在每月服务中心运营例会、各部门例会中予以通报学习。

　　2.4由信息运营部申购一批笑脸牌，对每月一次由各部门评选的优秀职员，由服务中心总经理亲自颁发笑脸牌，针对表现突出的职员给予总经理基金现金奖励。对连续三个月均表现突出的职员给予申请“年度优秀职员”荣誉并颁发证书。

　　2.5每月优秀职员的评选，由信息运营部主持，由各部门职员无记名投票产生(由本部门职员、关联部门职员参加)，让人人争当活雷锋。

　　3、在社区创建“社区简报”和“爱我家园行动组织”。

　　3.1利用社区简报，积极主动宣传物业管理工作和法律法规，解答业主疑难和疑问;避免双方因为沟通不及时造成矛盾冲突。

　　3.2充分联动第一教育，建立幼儿、学生德育教育基地。将社区孩子纳入爱我家园行中来，创建“爱我家园行动组织”。抓住孩子的心就抓住了一个家庭，所以，充分调动孩子们的热情与能动力推动和谐社区的建设。

　　3.3积极帮助筹建社区老年大学，在实现助老爱老的同时，充分整合社区老人的社会资源为我所用。

　　3.4由服务中心信息运营部安排专人(或招聘专人)，负责专门组织策划社区文化活动，以拉近业户与物业公司之间的关系。

　　4、开展“我与业主交朋友”活动。

　　在全体职员中开展“我与业主交朋友”活动，以增进与业主之间的感情与沟通。以点带面，逐步推进，构建和谐社区。

　　以上各项举措，仅供各位参考、延展、推广。

4、物业植树节活动方案

　　活动主题:保护环境，爱护树木

　　活动目标:

　　1.在活动中，了解“植树节的来历”、“植树与环保”等资料，向大自然学习，并在小区内宣传。

　　2.让小区业亲自主动手实践，体会劳动喜悦。

　　活动准备:

　　1.在每台电梯内贴发通知，宣传此次活动。

　　2.买20分小礼物，买10个洒水壶。20道植树节知识题目

　　活动过程:

　　1.植树节活动开始仪式:讲解植树节的来历，宣布活动开始。(上午9点)

　　2.现场进行有奖提问，答对者奖一份小礼品。(上午9点半)

　　3.进行给园区树木浇水活动。(上午10点)

　　4.给参加人员发放纪念品:菜篮子等。(活动结束后)

5、物业植树节活动方案

　　活动目的

　　美化园区环境，提高大保护园区美好环境的责任意识，

　　活动时间

　　20xx年xx月xx日

　　活动地点

　　1志愿签名仪式：中午在餐厅

　　2义务植树活动：下午在餐厅南门前

　　3清理垃圾活动：下午在园区内各卫生死角

　　活动宣传方式

　　下发通知，内刊报道

　　参与人员

　　公司高层领导：总经理及部分副总

　　公司每部门1名员工(具体人数可视需要栽植树木的数量再定)

　　活动过程

　　1、由人力资源部策划并提出申请

　　2、下发通知，确定各部门参与人员名单

　　3、由总务部及园区绿化部门给予支持和配合，准备相关道具和工具。

　　4、活动计划

　　3月12日中午用餐时间，在餐厅组织志愿签名仪式。

　　3月12日下午13：30，参与植树活动人员在餐厅南门前集合，配合绿化人员进行植树。植树时分组进行，完工后在树上悬挂培植人员姓(悬挂小牌由领导来挂、由各组自行悬挂、由专人悬挂?)。随后，公司领导带领大清理园区内垃圾。最后，合影留念。

　　5、活动由总务部组织主持;企划部负责拍照，后续新闻报道，

　　注意事项

　　1、植树过程中注意合理利用工具，节约用水。

　　2、植树时应听众绿化人员指挥，注意方法和安全。

　　3、活动期间注意进行图片素材采集。

　　活动经费

　　1、树苗及工具：绿化部门提供

　　2、条幅、签字笔、手套、志愿者袖标、树上悬挂的姓：

　　300元(总务部门准备提供)

　　经费总计：300元

6、物业管理方案

　　一、项目概况

　　1.地理位置

　　该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

　　2.项目主要经济指标

　　二、物业管理资料

　　物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户带给全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”;常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。

　　1、房屋及设施设备管理

　　1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

　　房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

　　A、工作的主动性

　　管理职责人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、持续房屋正常的使用功能及完好。

　　B、工作的多样性

　　根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

　　C、工作的针对性

　　在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

　　1.2共用设施、设备的管理

　　范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

　　共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。

　　1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

　　范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

　　根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，基本完好。

　　1.4智能化设施设备

　　范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

　　根据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。

　　2、环境卫生管理

　　在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

　　2.1卫生管理

　　是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。透过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户带给高档次的服务水准及高质量的生活场所。

　　2.2环境管理

　　jt的环境管理为小区礼貌洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，构成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

　　3、绿化管理

　　绿化的功能是美化环境。透过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的养护。

　　4、治安消防管理

　　治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治(消)结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

　　5、车辆交通管理

　　对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

　　6、公共管理

　　6.1住户装修管理

　　在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程贴合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

　　6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

　　6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

　　7、常规性公共服务

　　即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户带给的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务带给给业主及住户。

　　8、委托性特约服务

　　是为某些住户群体带给的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户带给舒适便利的生活环境。

　　9、经营性多种服务

　　即向业主及住户带给便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节思考，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

7、物业活动方案

　　＂端午，我们一起做香囊＂活动方案前言农历五月初五端午节是我国的传统节日之一。两千多年来，端午节一直是防疫祛病、避瘟驱毒、祈求健康的民俗佳节。随着生活品质的提高，如何保护和重视传统节日已成为中国人的热门话题，当端午与中秋等中华民族的传统节日被国家列入法定节假日之后，发掘传统节日的内涵，让端午过得更有意义，也成为公众的关注点。

　　在端午节当天，策划举办＂香囊制作大赛＂，同时定制5000个香囊在主城区各小区、停车场等向业主进行派发。端午节制作、佩戴香囊有避瘟驱毒之义。

　　一、活动主题

　　端午，我们一起做香囊。

　　二、活动内容

　　1、香囊制作大赛。x月x日，在某广场组织五个社区居民（60至100名）及自主报名的私家车听众进行香囊制作大赛。在大赛现场设置舞台，进行时长为一个小时的互动节目。

　　2、向业主派发香囊。x月x日x日端午节当天，在各小区、停车场、超市等地向业主免费派发香囊。

　　三、活动时间

　　2021年x月x月初至x月下旬，活动筹备阶段。

　　x月x日，活动高潮，同时举行香囊制作大赛、向业主派发香囊两项活动内容。

　　四、活动步骤和具体安排

　　1、筹备期

　　x月初，筹备香囊制作大赛所需物料，含布料、填充香料、包扎线材等；落实好x日广场活动场地。定制5000只向车主派送的香囊。

　　2、宣传预热期

　　通过频道宣传带，发动各社区居民和私家车听众报名参加香囊制作大赛。同时，可以展开领取香囊的预报名。

　　3、广场活动

　　时间：x月x日上午内容：在广场进行60至100名参与者的＂香囊制作大赛＂。在比赛进行过程当中，主持人与听众、现场观众进行互动游戏。互动内容可结合商家要求进行。邀请其他媒体报道本次活动。奖项暂定名为：美感奖、创意奖、制作奖、形态奖、色彩奖、设计奖。

　　4、香囊派发

　　x月x号端午节当日，将赞助企业的香囊送往各小区及各停车场，现场发放给业主，并帮助悬挂于车内。预报名业主可以前往指定地点领取香囊。

8、物业活动方案

　　一、活动主题

　　1、浪漫七夕，相邀美丽

　　2、浪漫满屋，幸福七夕

　　二、活动背景

　　每年农历七月初七这一天是我国汉族的传统节日七夕节。因为此日活动的主要参与者是少女，而节日活动的内容又是以乞巧为主，故而人们称这天为“乞巧节”或“少女节”、“女儿节”。七夕节是我国传统节日中浪漫色彩的一个节日，也是过去姑娘们最为重视的日子。

　　人们传说在七夕的夜晚，抬头可以看到牛郎织女的银河相会，或在瓜果架下可偷听到两人在天上相会时的脉脉情话。女孩们在这个充满浪漫气息的晚上，对着天空的朗朗明月，摆上时令瓜果，朝天祭拜，乞求天上的仙女能赋予她们聪慧的心灵和灵巧的双手，让自己的针织女工技法娴熟，更乞求爱情婚姻的姻缘巧配。

　　三、活动目的

　　1、营造浪漫的节日气氛，增加客户对企业的认同。

　　2、真诚回馈客户，同时挖掘潜在客户，提升顾客的品牌忠诚度。

　　3、提升XX地产的知名度，营造良好的企业形象。

　　4、与威海美容机构合作，让新老客户享受浪漫的同时，体验健康美丽。

　　四、活动亮点

　　1、七夕佳节，节日购房大优惠。

　　2、搭建鲜花拱门，搭配粉色地毯，地毯上撒满玫瑰花瓣，地毯两侧有落地鲜花，让前来参与活动的新老顾客感受“鹊桥幽会”的浪漫氛围。

　　3、与威海美容机构-伊丽莎白美容机构合作，为到场的讲授美丽健康的秘诀。

　　4、活动签到时，每位女性朋友将获得一束美丽的玫瑰花，及由伊丽莎白美容机构提供的美容体验券一张。

　　5、现场好礼送不停，凡参与活动的每对情侣、夫妻，将获得一张抽奖券，有机会抽取大奖。

　　6、现场精彩互动小游戏，为现场情侣、夫妻提供一次爱的体验，见证爱的默契。

　　7、小提琴暖场，营造温馨浪漫氛围。

　　五、活动要素

　　活动时间：2021年x月x日

　　活动地点：物业售楼处

　　邀约人数：xx人左右

　　邀约对象：（情侣、夫妻）老客户、潜在客户、伊丽莎白VIP客户等

　　活动形式：健康美丽养生座谈会+现场互动+节日优惠促销

9、物业管理方案

　　为规范小区管理，为业主提供优质的物业管理服务，我公司将采取一系列的管理措施，确保小区品质。

　　一管理目标

　　物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准（并高于此标准），确保业主及使用人综合满意率达到90%以上。

　　二管理原则

　　为实现即定管理目标，追求的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：

　　（一）服务第一、管理从严的原则

　　“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

　　（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则

　　在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主使用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求，通过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。

　　（三）物管为主、多种经营的原则

　　在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不同需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使用人服务。

　　三管理方法

　　（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。

　　（二）成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化管理。

　　（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管理队伍。

　　（四）制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。

　　（五）严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。

　　（六）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。

10、物业管理方案

　　一、管理目标：

　　1、业主委员会成立后12个月至18个月，达到深圳市安全文明（优秀住宅）小区标准。

　　2、业主委员会成立后24个月至30个月，达到广东省优秀住宅小区标准。

　　3、业主委员会成立后36个月至42个月，达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准。

　　4、小区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，确保业主和住户生合财产安全。

　　5、小区清洁实行专职保洁员责任制，保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁。

　　6、小区车辆实行智能化ic卡管理，车辆凭卡进出，无卡无证车辆禁止驶出小区，所有外来车辆未经许可不得进入小区。

　　7、水电维修班实行24小时值班制度，业主遇到问题随叫随到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%。

　　8、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上。

　　9、营造小区浓厚的文化氛围，每年社区文化活动不得少于12次，每次参与人员不得少于300人。

　　10、实施不少于10项的特约服务，把物业的.服务内容融入到业主的衣、食、注行中。

　　二、分项指标：

　　1、房屋完好率：100％

　　2、房屋零修、急修及时率：99％

　　3、维修工程质量合格率：100％

　　4、管理费收缴率：≥98％

　　5、绿化完好率：99％

　　6、清洁、保洁率：≥99％

　　7、道路完好率及使用率：100％

　　8、化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率：100％

　　9、排水管、明暗沟完好率：100％

　　10、路灯完好率：100％

　　11、汽车场完好率：100％

　　12、公共文体设施、建筑小品完好率：100％

　　13、小区内重大刑事案件发生率：0

　　14、小区内治安案件发生率：≤1／年

　　15、消防设施、设备完好率：100％

　　16、火警发生率：≤1％

　　17、火灾发生率：0％

　　18、违章发生率：2％

　　19、违章处理率：100％

　　20、用户有效投诉率：≤2％

　　21、有效投诉处理率：100％

　　22、管理层员工专业培训合格率：100％

　　23、特种作业员工持证上岗率：100％

　　24、维修服务回访率：≥30％

　　25、业主（住户）对物业管理综合满意率：≥98％服务特色（“菜单式”服务模式）

　　（一）实行“菜单式”服务模式

　　即物业公司除了提供常规性的公共服务外，还提供了多种多样的特约服务，将服务深度渗入到客户的衣、食、注行中，并明码标价，除公共服务是必选的项目外，客户可根据自己的需要选择不同的特约服务，并支付相应的费用。

　　（二）快速、完善的服务形式：首按责任制+三分钟服务

　　1、首按责任制

　　每一位员工都有责任和义务接待客户的建议，任何一位员工接到建议后，统一传递到办公室，并告诉建议人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。

　　接待服务建议时应对处理时间做出适当的，尽量在最短的时间内处理完毕，因故未能在时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。时间控制在1~2天，一般不超过一周，特殊情况除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的应该留签字记录，并告知第一接待人。

　　2、三分钟服务

　　第一接待人接到客户的建议时，应及时将客户的建议反馈到办公室，由办公室安排相关人员到客户指定的地方，为客户提供相应的服务，这一过程不能超过三分钟。若有特殊情况，无法在三分钟赶到客户指定的地方，应在事先跟客户解释，取得客户的谅解，在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户服务。

11、物业管理方案

　　为了贯彻执行《物业管理条件》，规范我街物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生活和工作环境，现结合我街实际，制定物业管理工作实施方案。

　　一、组织领导

　　街道成立物业管理领导小组。主任由街道党工委副__、办事处主任沈萌同志担任；副主任由街道党工委副__郑文珍、街道办事处副主任陈旭同志担任；成员由街道党政办、社区办、物业管理公司和各社区居委会负责人组成。下设办公室，由街道社区办主任蔡莹同志兼任主任，城 管办主任林燕芳同志担任党务副主任。办公室设在社区办。主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好试点，协调帮忙社区居委会解决有关问题。各社区居委会要成立物业管理委员会，作为社区基层的物业管理协调机构。

　　二、规划与目标

　　1、小区规划

　　根据需要与合理原则，全街城建区规划为56个物业管理小区，其中基础条件较好的居民区（一类小区）15个；单位型居住区（二类小区）21个，目前，各方面尚不具备条件的小区（三类小区）20个。

　　2、工作目标

　　社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础，直接关系到居民的切实利益和社会的稳定与发展，加强社区物业管理不公有利于提高城市管理水平和改善城市居住环境，并且对于我市创立卫生城市、礼貌城市和一流人居环境具有重要意义。

　　20XX年前，我街物业管理工作的目标是：加大物业管理工作的宣传力度，让社区居民充分认识到物业管理工作的重要意义，取得理解和支持；在36个一、二类物业管理小区逐个召开业主大会，成立业主委员会，切实发挥业主、业主委员会在物业管理活动中自治的作用；根据住宅小区的特点搞好分类指导，年内抓好五个试点，并认真推广；进一步规范小区的物业管理。力争到达36个一、二类物业管理小区在20XX年底前，逐步实行规范化的物化管理，20个三类物业管理小区，按照“旧城改造一个规范一个”的原则进行，以全面提升城市管理水平。

　　三、实施步骤

　　1、制订方案（20XX年5月-6月15日）。组织街、居工作人员对社区居民住宅进行摸底调查，研究讨论，在征求有关单位和社区居民意见的基础上，划定物业管理小区，制定社区物业管理实施方案。

　　2、宣传部署（20XX年5月26日-6月31日）。召开各种会议，对社区物业管理工作动员部署；运用墙报、黑板报、专栏等形式加大物业管理工作的宣传力度，使社区居民充分认识实行物业管理工作的必要性和意义，以及给群众带来的切身利益。

　　3、抓好试点（20XX年6月16日-10月30日）。街道确定江滨社区的永乐花园、后溪洋社区的后溪公寓小区、鸿燕社区的黄山新村一路、红山社区的双龙小区、黄山社区的贮木场新村作为物业管理的试点小区。试点方案另文。

　　4、推广（20XX年11月1日-20XX年底）。试点工作经验在各社区加以推广，地试点中存在的问题和不中之处加以修正和改善。在具体实施过程中搞好分类督促指导，推进《物业管理条例》在我街的全面落实。

　　四、主要措施

　　1、物业管理业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文件和会议精神，分析进度，查摆问题，研究部署阶段性工作等。

　　2、建立街、居二级目标管理职责制。街道和社区居委会主要领导是落实物业管理条例的第一职责人。对社区物业管理工作做到亲自规划部署，经常了解情景，进取协调解决问题，确保全街物业管理工作有步骤有秩序地推进。

　　3、强化考评，严肃纪律。街道将定期或不定期地对各社区居委会和驻区单位推进物业管理工作的情景进行督促检查评比，对物管工作落实好的单位和表现突出的个人，年终进行表彰。对群众反映强烈，不认真宣传条例，不主动划定物业管理区域，不进取支持业主成立业主委员会或配合有关部门推进物业管理工作的单位，要及时督导，责令其限期改正，典型的要予以通报批评或组织处理。

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